Taşınmazların Satışında K.V. ve KDV İstisnası

Kiraya verilmek suretiyle değerlendirilen taşınmaz satışında kurumlar vergisi ve katma değer vergisi istisnası uygulanabilir mi?’, ‘
 
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü
Sayı : 62030549-125[5-2017/350]-88622
Tarih: 26.01.2018
Konu: Şirket aktifine kayıtlı olan ve kiraya verilmek suretiyle değerlendirilen taşınmaz satışının vergilendirilmesi
İlgide kayıtlı özelge talep formunda, şirketinizin kuyumculuk sektöründe faaliyet gösterdiği, 28/12/2015 tarihinde …. Ltd. Şti\’ni bütün aktif ve pasifi ile devraldığınızı, daha sonra şirketinizin 30/06/2016 tarihi itibariyle tür değişikliğine giderek anonim şirketine dönüştüğünü, birleşme sonucunda şirketiniz adına tescil edilen gayrimenkul (tarla) üzerine dışarıdan yabancı kişilerin yerleşmesini engellemek amacıyla atıl durumda olan gayrimenkulü bir başka kuruma kiraya verdiğinizi ve kira geliri elde ettiğinizi belirterek, şirketiniz aktifine kayıtlı bulunan söz konusu gayrimenkulün (tarla) satışından elde edilen kazancın kurumlar vergisi ile katma değer vergisinden istisna olup olmadığı hususlarında bilgi talep edildiği anlaşılmakta olup konu hakkında Başkanlığımız görüşü aşağıda açıklanmıştır.
I-KURUMLAR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN:
7061 sayılı Bazı Vergi Kanunları İle Diğer Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 89\’uncu maddesi ile 05/12/2017 tarihinden itibaren uygulanmak üzere 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 5\’inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde, kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların %75\’lik kısmı ile aynı süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazların satışından doğan kazançların %50\’lik kısmı anılan bentte sayılan şartlar dahilinde kurumlar vergisinden istisna olduğu, menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançların istisna kapsamı dışında olduğu hükme bağlanmıştır.
Anılan istisnanın uygulamasına ilişkin ayrıntılı açıklamalara 1 seri no.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliğinin \”5.6\” bölümünde yer verilmiş olup, söz konusu Tebliğin; \”5.6.2.3.1.2. Devir ve bölünme hallerinde iktisap tarihi\” başlıklı bölümünde;
\”Kurumlar Vergisi Kanununun 19 ve 20\’nci maddeleri kapsamında gerçekleştirilen devir, tam ve kısmi bölünme hallerinde, devir veya bölünme suretiyle devralınan taşınmazlar, iştirak hisseleri, kurucu senetleri ve intifa senetleri ile rüçhan haklarının iktisap tarihi olarak, devir alınan veya bölünen kurumdaki iktisap tarihi esas alınacaktır.\”
\”5.6.2.3.4. Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ile uğraşılmaması\” başlıklı bölümünde; 
\”Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları istisna kapsamındaki değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır.
İstisna uygulaması esas itibarıyla bütün kurumlar için geçerlidir. Ancak, faaliyet konusu menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanması olan kurumların bu amaçla iktisap ettikleri ve ellerinde tuttukları kıymetlerin satışından elde ettikleri kazançlar için istisnadan yararlanmaları mümkün değildir. 
Satışa konu edilen kıymetlerin iki tam yıl kurum aktifinde kayıtlı olması da durumu değiştirmeyecektir. Aynı durum, satmak üzere taşınmaz inşaatı ile uğraşan mükellefler açısından da geçerlidir. Ancak, taşınmaz ticareti ile uğraşan mükelleflerin faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlara istisna uygulanabilecek; taşınmaz ticaretine konu edilen veya kiralama ya da başka surette değerlendirilen taşınmazların satış kazancı ise istisnaya konu edilmeyecektir.\”
açıklamalarına yer verilmiştir.
Konu ile ilgili olarak özelge talep formu ekinde Başkanlığımıza verilen … tarih ve …sayılı Türkiye Ticaret Sicili Gazetesinin tetkikinden; şirketinizin ana sözleşmesinde esas faaliyet konuları arasında taşınmaz ticareti yer almadığı, bu maksat mevzuuna erişebilmek için, şirket konusu ile ilgili her türlü gayrimenkul alabilir, satabilir, işletebilir, kiraya verebilir, kiralar, bunlar üzerinde ayni ve şahsi haklar tesis edebilir, devir ve ferağ edebilir, ipotek alabilir, ipotek verebilir, ve ipotekleri fek edebilir. Gayrimenkuller üzerinde irtifak, intifa, sükna, gayrimenkul mükellefiyeti, bedelli veya bedelsiz yola terk, kamuya terk yapabilir, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edebilir. Tapu dairelerinde gayrimenkullerle ilgili her türlü cins tahsisi, ifraz, tevhid, taksim, parselasyon ile ilgili her nevi muamele ve tasarrufları gerçekleştirebileceğinin yer aldığı anlaşılmıştır.
Buna göre…. Ltd. Şti\’nin aktifinde bulunan daha sonra devir yoluyla birleşme sonucu şirketiniz aktifine geçen gayrimenkulün iktisap tarihi olarak devralınan kurumdaki iktisap tarihinin dikkate alınması gerekir.
Bu hüküm ve açıklamalara göre esas faaliyet konuları arasında taşınmaz ticareti veya kiralaması bulunmayan şirketinizin, atıl durumda bulunan ve dışarıdan yabancı kişilerin yerleşmesini engellemek amacıyla kiraya verilmek suretiyle değerlendirilen gayrimenkulün satılması halinde 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 5\’inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirtilen şartları taşıması kaydıyla, söz konusu satıştan doğan kazancının % 50’lik kısmının kurumlar vergisinden istisna edilmesi mümkün bulunmaktadır.
II-KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN:
3065 sayılı KDV Kanununun;
1/1’inci maddesinde, ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde Türkiye\’de yapılan teslim ve hizmetlerin KDV\’ye tabi olduğu,
Kanunun 17/4-r maddesinde, kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara devir ve teslimlerinin vergiden istisna olduğu,
İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz ve iştirak hisselerinin teslimlerinin ise istisna kapsamında yer almadığı,
hüküm altına alınmıştır.
KDV Genel Uygulama Tebliği\’nin \”Taşınmaz Satışlarında İstisna Uygulaması\” başlıklı (II/F-4.16.1) bölümünde;
\”Satışa konu edilecek taşınmazlar (arsa, arazi, bina) ile iştirak hisselerinin satışında istisna uygulanabilmesi için kurumların aktiflerinde asgari 2 tam yıl (730 gün) kayıtlı bulunmuş olması gerekmektedir.
İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan (taşınmazların mutat olarak alım satımının yapılması veya kiraya verilmesi) kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmazların tesliminde istisna hükmü uygulanmaz.
İstisna, satış yoluyla gerçekleştirilen devir ve teslimlerde uygulanır. Bağış, hibe şeklinde yapılan devir ve teslimler istisna kapsamı dışındadır.
Örnek 1: Gayrimenkul kiralaması faaliyeti ile iştigal eden (M) Ltd. Şti. aktifinde iki tam yıl süre ile bulunan taşınmazı satışa çıkarmıştır.
Söz konusu satış işlemi şirket faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis edilmiş bir taşınmaz olması kaydıyla 3065 sayılı Kanunun (17/4-r) maddesi kapsamında KDV\’den istisnadır. Ancak taşınmazın şirket faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis edilmiş bir taşınmaz olmayıp şirketin faaliyet konusu olan kiralamalarda kullanılan taşınmazlardan olması halinde, taşınmazın satışı genel hükümler çerçevesinde KDV\’ye tabidir.
…\” açıklamaları yer almaktadır.
60 No.lu KDV Sirkülerinin \”8.2.4. İki Tam Yıl Süreyle Sahip Olunan Taşınmazların Satışı\” başlıklı bölümünde de konu ile ilgili gerekli açıklamalara yer verilmiştir.
Ayrıca, …. Ltd. Şti\’nin aktifinde bulunan daha sonra devir yoluyla birleşme sonucu şirketiniz aktifine geçen gayrimenkulün iktisap tarihi olarak devralınan kurumdaki iktisap tarihinin dikkate alınması gerekmektedir.
Buna göre, esas faaliyet konularınız arasında taşınmaz ticareti olmadığı anlaşılan şirketiniz tarafından atıl durumda bulunan ve üzerine yabancı kişilerin yerleşmesini engellemek amacıyla kiraya verildiği anlaşılan söz konusu taşınmazın (tarla) Şirketiniz aktifinde 2 tam yıl süreyle kayıtlı kalması şartıyla söz konusu satış işlemi KDV\’den istisna olacaktır.
Bilgi edinilmesini rica ederim.